當今多數鄉村為什么凋敝?因為經濟學中的三大產業要素：資本、土地、人力，大多數鄉村都缺少。工商資本集中在城市，鄉村土地受制于法律和制度因素，人才和勞動力都在城市發展。鄉村振興，一言以蔽之就是要解決“三個從哪里來”的問題：一是錢即資本從哪里來?二是人暨精壯勞力和致富帶頭人從哪里來?三是地暨規模用地和用地保障從哪里來?

鄉村振興的關鍵：先整合“地”，再招徠“人”和“錢”。“錢和人”要依賴從城里來(包括返鄉回流);但“地”不是城里來的，而是依賴鄉村自身整理。即：“地”是目前農村自身唯一能直接主導的產業要素!但要注意，農村只是“看上去”有地，并不等于現實就有土地優勢。因為過去幾十年小農經濟模式，多數耕地林地都分散到各家各戶了，并不符合現在產業經濟的規模用地要求。由此可見，鄉鎮以及村集體在鄉村振興方面最大的可作為處：不是刷墻貼標語，也不是幫貧困戶送油送面，而是怎樣在三權分置政策引領下，整理規模用地、挖掘特色用地!

一、 整理規模用地。

其中又分為兩種思維模式：第一，“量入為出”模式，就是等到城里有工商資本下鄉來要開發個景區或辦個農場，這時候再協助投資商流轉用地;第二，“量出為入”模式，就是首先整理出規模用地來，再去招徠城市工商資本的人與錢或吸引返鄉精英人士。我們更提倡“量出為入”這種更有市場博弈意識的思維模式。因為外來投資商在租地談判時，喜歡“一對一”、忌諱“一對多”。如果村集體經濟合作社或鄉鎮土地流轉平臺公司事先就流轉好土地，那么投資商只需要“一對一”的談判就夠了;但如果村集體事先無儲備工作，等投資商來了再和分散農戶“一對多”談判，往往給投資人帶來麻煩。當然“量出為入”模式也有市場風險。事先流轉好土地后，暫時招不到商怎么辦?這時候需要更多的策劃幫助，比如“返租倒包”。流轉后的土地經由集體合作社手中可以再倒租給大戶或散戶。當然，能否有效運用“量出為入”模式，其實又深層次的涉及到“帶頭人的才干”的問題了——所以說鄉村振興表面上根本在于產業振興，但某種意義上講根本在于人才振興。

二、 挖掘特色用地。

經濟學意義上的“土地”要素含義很廣，包含附著在土地上的一切固有資源。因此所謂整理特色用地，即挖掘除了“農業用地”外的其它地表特色資源。——這種工作往往要借助外腦資源。(因為上千年小農意識，往往令村民只意識到農業用地價值，而忽視其它土地及土地附著物價值。)比如，南方很多山區村是所謂“八分山水一分田,一分道路和莊園“地貌。這在農業生產時代意味著條件很差，窮山惡水。但是到了休閑時代，則意味著”綠水青山也是金山銀山“，是旅游開發的好資源。